"咱们正密切关怀数据中心（IDC）纳入 REITs 的落地阐扬淫淫网最新地址，在合当令机启动有关姿色的申报使命。"一位新式基建姿色投资基金合资东谈主向记者涌现。

昨年 8 月 1 日，国度发展改换委发布的《对于全面鼓励基础设施畛域不动产投资信赖基金（REITs）姿色常态化刊行的奉告》（以下简称《奉告》）负责奉行。《奉告》将新式基础设施等纳入可申报的行业范围。

在业内东谈主士看来，新式基础设施涵盖数据中心类、东谈主工智能算力支捏等基础设施姿色。昨年 4 月，证监会发布的《本钱市集奇迹科技企业高水平发展的十六项措施》说起，支捏有条目的新基建、数据中心等新式基础设施以及科技转变产业园区等刊行科技转变畛域 REITs。

这令业界精深预期数据中心纳入公募 REITs 轮番正悄然提速。上述新式基建姿色投资基金合资东谈主向记者分析说："毕竟，跟着数字经济茁壮发展，算作数据缱绻处理的底层基础设施，数据中心对数据经济发展的撑捏作用日益显现。此外，数据中心议论利润率相对较高，运营周期较长，也合适 REITs 钞票对收益妥当、高比例分红的要求。"

首个数据中心私募 REITs 出身背后，各路本钱对刊行公募 REITs 有何期待？

科智辩论发布的《2023 — 2024 年中国 IDC 行业发展研究证明》骄气，2023 年中国数据中心 IDC 业务市集规模达到 5078.3 亿元，较 2022 年增长 25.6%，其中，传统 IDC 业务的市集规模达到 1456.4 亿元，同比增长 6.4%。展望到 2028 年，跟着 AI 算力需求与数据经济捏续发展，国内传统 IDC 市集规模将卓绝 2500 亿元，2024 年— 2028 年时间的年化复合增长率达 12.6%。

记者真贵到，部分产业本钱早已积极运作数据中心姿色刊行公募 REITs。昨年 4 月 18 日，滋润科技发布公告表示，拟以海外信息云聚核港（ICFZ）姿色－数据中心 A18 建立姿色过火从属设施拓荒算作底层钞票，开展基础设施不动产投资信赖基金（REITs）试点申报使命。

一位业内东谈主士向记者涌现，尽管业界对数据中心纳入公募 REITs 的盼愿值较高，但咫尺尚无数据中心纳入 REITs 的案例。他以为，一是有关部门对数据中心运营训导度、功绩踏实性及可捏续性的要求较高，不少枯竭恒久营收踏实性数据的数据中心仍需不雅察；二是数据中心的高能耗，亦然影响它们能否纳入 REITs 的一偶然素。

他告诉记者，前些年投产运营的部分数据中心 PUE 值（PUE 值代表着电能行使恶果，PUE 值越接近于 1，默示能效限度水平越高）仍达到 1.5，未必合适监管部门的环保低碳运营要求。咫尺，部分地区已入部下手要求 PUE 值卓绝 1.3 的数据中心收受绿色低碳纠正或征收远隔电价，导致这些数据中心濒临新的议论波动性，令监管部门收受相对严慎的 REITs 刊行评估举措。

记者多方了解到，为了能尽早心仪公募 REITs 刊行畛域，一方面，越来越无数据中心引入灵敏化运营责罚系统，进一步裁减通盘数据中心的能耗；另一方面，收受高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等新拓荒，尽可能减少拓荒能耗以裁减 PUE 值。

值得真贵的是，跟着市集对数据中心纳入 REITs 预期升温，产业本钱与投资本钱开动"闻风而动"。昨年 11 月，世纪互联与内行保障集团旗下另类钞票投资责罚平台内行投资控股有限背负公司共同缔造 Pre-REITs 基金，投向算力中心等大型数据中心钞票。

据悉，这只 Pre-REITs 基金拟投向世纪互联位于江苏省苏州太仓市的数据中心姿色，后者的运营 IT 容量约 210 兆瓦（MW），为互联网、政府、企业客户提供算力基础设施底座，翌日这个姿色的运营 IT 容量有望扩张至逾 300 兆瓦。

上述新式基建姿色投资基金合资东谈主告诉记者，昨年下半年以来，不少本钱都在积极考研投资处于 Pre-REITs 阶段的数据中心，尤其是机柜租售率恒久保捏在 90% 以上、客户续租率高度踏实、产权清醒、PUE 值低于 1.2 的数据中心得到他们高度醉心。

在他看来淫淫网最新地址，一朝数据中心纳入公募 REITs 刊行，有关的 Pre-REITs 阶段数据中心估值也将情随事迁，给这些提前布局的本钱提前带来可不雅的答复。

AI 算力需求捏续昌盛，这类数据中心有望更早纳入公募 REITs

所谓数据中心（IDC），主如果指领有高速互联网接入带宽、高性能局域相聚、安全可靠的机房环境等拓荒设施，以及专科化责罚、完善配套应用奇迹的平台。通过数据中心，IDC 奇迹商向各行业企业客户提供互联网基础平台奇迹（奇迹器托管、捏造主机、邮件缓存、捏造邮件等），以及各类升值奇迹（时势的租用奇迹、域名系统奇迹、负载平衡系统、数据库系统、数据备份奇迹等）。

连年，跟着数字经济茁壮发展，加之 5G、东谈主工智能、物联网等前沿本事捏续兴起，企业的数据算力与数据处理需求呈现指数级增长，催生数据中心投资建立"一浪高过一浪"。

"前些年，场所政府、电信奇迹商、大型产业本钱与股权投资基金，以至房地产企业与部分中小企业都争相涌入这个赛谈，斥巨资在各地投资兴修数据中心。"前述新式基建姿色投资基金合资东谈主告诉记者。这某种进度也形成数据中心运营水准不皆。比如，部分较早投产运营的数据中心莫得成立配备双回路管线的备用发电机组与接续绝电源及后备蓄电板，且 PUE 值捏续高于 1.4。

他涌现，跟着数据中心市集捏续发展，曩昔两年进军数据中心的本钱主要以大型产业本钱与大型金融本钱为主，这一方面有助于数据中心在建立初期就引入使用高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等拓荒，令 PUE 值显然下跌；另一方面在制冷、消防、散热、踏实供电、故障预警处理等方面具有更好的收效。

记者获悉，这无形间驱动数据中心市集以弱胜强轮番加速。对众无数据中心下搭客户而言，数据中心的运营踏实性是他们最敬重的缱绻，这需要数据中心在"风、火、水、电"（即制冷、消防、散热、捏续供电）等方面具备极高的智能化运营材干，确保数据中心的故障率捏续保捏在最低水准。此外，数据中心的 PUE 值越低，对应的运营性价比更高，亦然下流企业高度端庄的一个缱绻。这也导致不少由中小企业投资建立的数据中心赓续被动退出市集，因为后者本钱金有限，难以加大制冷、消防、散热、踏实供电、故障预警处理等方面的进入，进一步进步数据中神思柜运营性价比与运营踏实性。

在这位新式基建姿色投资基金合资东谈主看来，恰是前些年数据中心运营水准杂沓不皆，加之部分数据中心是租借地盘厂房投资建立（租约到期就存在较大的后续运营不降服性），亦然有关部门对数据中心纳入公募 REITs 接收相对严慎的气派。

记者还了解到，跟着数据中心市集竞争强烈，此前数据中心还经验机柜租售价钱下滑，导致部分数据中心运交易绩踏实性相应回落，这亦然有关部门要点评估数据中心运营训导度与业务营收恒久踏实性的一大原因。

在业内东谈主士看来，尽管市集竞争趋于强烈，但跟着 AI 算力需求捏续昌盛，翌日故障率极低、PUE 值处于行业最低值、智能化运营材干较强、客户定制化奇迹材干杰出、配套奇迹皆全的大型数据中神思柜租售价钱有望回升且形成更捏久的营收踏实性，令其有望在纳入公募 REITs 方面更有概率"脱颖而出"。

数据中心请求刊行公募 REITs，还需心仪鲁钝耗运营、"自捏物业"等要求

记者了解到，数据中心能否纳入 REITs，还与数据中心 PUE 值能否合适监管部门鲁钝耗运营要求有着一定研讨。

所谓 PUE 值，是评价数据中心能耗恶果的一项勤苦缱绻，是数据中心奢靡的总计动力与 IT 负载奢靡的动力的比值。具体而言，PUE 值是数据中心总能耗 /IT 拓荒能耗的比率。其中，数据中心总能耗涵盖 IT 拓荒能耗、制冷、配电等系统的能耗，其值大于 1，越接近 1 标明非 IT 拓荒耗能越少，即能效水平越好与能耗限度材干越高。

为了积极落实社会经济低碳环保运营，不少场所政府与有关部门也积极收受行为。昨年 11 月，北京市经信局、市发改委等部门发布《北京市存量数据中心优化使命决议（2024 — 2027 年）》，将相似存量数据中心完成绿色低碳纠正。自 2026 年起，对 PUE 值高于 1.35 的数据中心征收远隔电价。

北京市经信局对此证明，这项使命决议将相似存量数据中心完成绿色低碳纠正、转型为智能算力中心、促进绿色电力消纳，提高存量数据中心能效、碳效水平，改变本市存量数据中心"老、旧、小、散"时势，鼓励数据中心集约化、绿色化、智能化建立。到 2027 年，完了本市数据中心能效水平全面达到场所尺度，年均 PUE 值裁减至 1.35 以下，集约高效、绿色低碳的数据中心高质地发展阵势基本形成。

对此，北京市坚贞化能耗在线监测和节能监察，依期更新存量数据中心台账，将 PUE 值高于 1.35 的存量数据中心纳为要点监测对象，加速完成存量数据中心纠正、转型等优化使命。

上述新式基建姿色投资基金合资东谈主以为，这意味着各地数据中心要纳入公募 REIts，需先心仪当地对数据中心 PUE 值的监管要求。但要作念好这项使命，不少数据中心操作难度也不小——一方面需引入智能化运营系统，灵验裁减各个业务设施的能耗，另一方面需进入时髦资金投资建立高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等，显贵减少拓荒能耗。

在他看来，尽管连年数据中心市集竞争强烈令数据中神思柜租售价钱有所下跌，但数据中心合座运营年化利润率仍在 10% 以上，令不少数据中心开发奇迹商与原始权力东谈主有饱胀财力捏续强化数据中心的环保低碳运营材干，捏续降鲁钝耗与 PUE 值。

"咫尺，越来越无数据中心原始权力东谈主与开发奇迹商都坚硬到，只须将 PUE 值压低到 1.2 以内，才有较高概率心仪刊行公募 REITs 的准初学槛。"这位新式基建姿色投资基金合资东谈主直言。除此除外，由于请求刊行公募 REITs 的数据中心需"自捏物业"，因此不少数据中心开发奇迹商都在收受举措收购物业，力图达到刊行公募 REITs 的有关门槛。前些年，不少数据中心开发奇迹商为了裁减投产成本，收受租借厂房地盘姿色，但这类租借物业姿色难以心仪 REITs 请求的要求，导致不少数据中心被挡在公募 REITs 刊行的门外。

从私募 REITs 走向公募 REITs，数据中心能否激勉新一轮投资飞腾？

跟着数据中心纳入公募 REITs 刊行的市集预期升温，Pre-REITs 投资模式悄然火热。除了世纪互联与内行投资控股有限背负公司共同缔造 Pre-REITs 基金，稠密新式基建产业投资基金都在加大数据中心 Pre-REITs 投资力度。

"他们一方面自主投资建立运营大型数据中心，致力于强化后者的业务运营妥当性与可捏续性，另一方面也在结合产业本钱共同投资业务运营训导度高、产权清醒、PUE 值低于 1.2、具备较高刊行 REITs 后劲的大型数据中心。"前述新式基建姿色投资基金合资东谈主告诉记者。此前，有多家新式基建产业投资基金找到他们，瞎想共同投资多家处于 Pre-REITs 阶段的大型数据中心，但受多勤苦素影响，这些本钱运作取悦都不线路之。

关联词，这些新式基建产业投资基金仍在四处寻求产业本钱，参与这些大型数据中心的 Pre-REITs 投资。

世纪互联有关负责东谈主对媒体默示，算作前置权力性融资，Pre-REITs 对数据中心后续刊行公募 REITs 的促进作用，主要体当今四大方面：一是本钱在一级市集提前锁定优质数据中心钞票，有助于为公募 REITs 刊行提供定制化姿色或针对性的纠正升级；二是通过 Pre-REITs，公募 REITs 团队不错提前介入，裁减 REITs 刊行的前期材料准备时分红本；三是 Pre-REITs 能提前对具有细致后劲的数据中心姿色进行筛选、培植与运营，直至训导并合适公募 REITs 刊行要求，为公募 REITs 培植优质钞票与扩募储备；四是算作权力性融资，Pre-REITs 能灵验裁减姿色公司的债务水平，从而起到扩大投资规模与提高投资恶果的作用。

"咫尺，处于 Pre-REITs 阶段的数据中心对投资本钱的彩选要求也很是高。"这位新式基建姿色投资基金合资东谈主告诉记者。在引入新本钱进步运营材干同期，数据中心原始权力东谈主与开发奇迹商还敬重这些新本钱能否带来新客户，进一步进步数据中心的机柜租售率与业务运营妥当可捏续性，从而裁减个别客户临时退出所带来的数据中心营收波动性。

他指出，当年有关部门对数据中心刊行公募 REITs 的审核要求也在趋严，一方面会从严审核数据中心的置地、土建、能评、立项、验收、能耗缱绻（PUE ) 等材料，要求数据中心各个业务设施均完了合规运营，且领有当地政府附近部门出具的"无异议函"；另一方面会要点考研数据中心的客户研讨踏实性与营收可捏续性，幸免个别客户倏得猬缩导致数据中心营收出现显然跳水，导致 REITs 分红金额相应大幅缩水。

在这位新式基建姿色投资基金合资东谈主看来，尽管 Pre-REITs 投资"升温"，但能合适 Pre-REITs 要求的数据中心数目未几。尤其是现时不少数据中心开发运营商要价较高，令部分潜在投资者打了退堂饱读。毕竟，数据中心从 Pre-REITs 到刊行公募 REITs，仍存在着诸多不降服性，这亦然投资者不肯高价接盘的一偶然道原因。

在全球 REITs 市集，专注数据中心投资运营的 REITs 居品数目并未几。轮番 2023 年底，在好意思国本钱市集，专注数据中心投资运营的 REITs 居品主要有两款，阔别是 Equinix（纳斯达克：EQIX）和 Digital Realty（纽交所：DLR）；在亚太市集，涉够数据中心投资运营的工业房地产投资信赖 REITs 主如果吉宝数据中心信赖（Keppel DC Reit）、丰树工业信赖（Mapletree Industrial Trust）、升起瑞资（Ascendas REIT）、凯德印度信赖（CapitaLand India Trust）等。

咫尺，这些涉够数据中心投资运营的 REITs 分红率均卓绝 5%，跑赢其他类别 REITs。因此前者为了保捏较高的分红率，对收购数据中心姿色设定严格的准初学槛，令运营材干处于行业顶尖水准的少量数数据中心才能概率纳入 REITs 收购或单独刊行 REITs 居品畛域。

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